Rynek mieszkaniowy, problemy i zasady

Obudowa jest na szczycie naszej agendy politycznej. Jest to właściwe, biorąc pod uwagę, że mieszkanie jest koniecznością, ponieważ jest niezbędne dla bezpieczeństwa i dobrego samopoczucia naszych rodzin. Artykuł 25 ust. 1 Deklaracji Praw Człowieka Organizacji Narodów Zjednoczonych uznaje mieszkanie za część prawa obywateli do „standardu życia odpowiedniego dla zdrowia i dobrobytu jego i jego rodziny”.

Coraz więcej jest dowodów na to, że nie dostarczamy przyzwoitych mieszkań, zwłaszcza dla młodszego pokolenia. Po pierwsze, coraz więcej domów kupuje się w celach inwestycyjnych, co podnosi koszt mieszkania. Po drugie, starsze pokolenia wydają się być „pod okupacją”, a nawet gromadzą domy, podczas gdy młodsze pokolenia walczą o przeniesienie się do domów. Po trzecie, liczba nowych domów nadal spada poniżej liczby nowych rodzin. Po czwarte, ponowna klasyfikacja spółdzielni mieszkaniowych może pozostawić to podstawowe źródło mieszkań dla rodzin o niższych dochodach, mniej zdolnych do uzyskania długoterminowego stabilnego finansowania.

Niniejszy komentarz dotyczy problemów na brytyjskim rynku mieszkaniowym i uwzględnia podstawowe reformy opodatkowania mieszkań i finansowania mieszkalnictwa.

Trendy w zakresie posiadania domu

Polityka mieszkaniowa jest skomplikowana, ponieważ domy wykonują kilka funkcji jednocześnie. Przede wszystkim domy zapewniają schronienie. Oczywistą miarą dobrze funkcjonującego rynku mieszkaniowego jest to, że dla wszystkich jest wystarczająco dużo domów. Urząd Statystyki Narodowej (ONS) szacuje, że w 2013 r. Było około 27,5 mln mieszkań (z wyłączeniem długoterminowych wolnych domów) i 26,5 mln gospodarstw domowych. Jednak na horyzoncie mogą pojawić się problemy. ONS szacuje, że liczba nowych gospodarstw domowych wzrośnie o 250 000 rocznie w ciągu następnej dekady, podczas gdy liczba nowych domów netto ukończonych w ciągu ostatniej dekady wynosiła średnio 175 000 rocznie.

Udział gospodarstw domowych będących właścicielami mieszkań spadł z 69% do 63% w ciągu ostatniej dekady. Ten nagłówek ukazuje interesujące i rozbieżne trendy. Własność wśród osób poniżej 34 roku życia spadła o około 20 procent, podczas gdy własność osób powyżej 75 roku życia faktycznie wzrosła. Spadek stopy zatrudnienia właścicieli odpowiada wzrostowi gospodarstw domowych w sektorze wynajmu prywatnego i zbiega się z gwałtownym wzrostem liczby gospodarstw domowych posiadających dodatkowe domy.

Okna Siedlce i Sokołów Podlaski

Nowym trendem w życiu domowym jest wzrost liczby gospodarstw domowych ze wspólnymi rodzinami. Na przykład dzieci przebywające w domu ze swoimi partnerami w domu rodziców. Trend ten był stosunkowo stabilny do 2006 r., Ale od tego czasu zaczął rosnąć o około 7 procent rocznie. Nagła zmiana trendu sugeruje, że ma to więcej wspólnego z przystępnością niż preferencjami.

Przeludnienie znajduje się prawie wyłącznie w wynajmowanych domach, a nie w zajmowanych przez właściciela. W tym samym czasie rośnie niezwykłe zjawisko zwane mieszkaniem „pod okupacją”. Dom „pod okupacją” definiuje się jako posiadający dwie lub więcej sypialni zapasowych. Według ankiety przeprowadzonej przez English Housing, 61 procent osób, które są właścicielami ich domów, uważa się za „pod okupacją”, w porównaniu do 39 procent posiadaczy kredytów hipotecznych i tylko 15 procent prywatnych najemców.

Dowody te sugerują, że pewien poziom zasobów mieszkaniowych jest spójny z mieszkaniem będącym zasobem bogactwa. Właściciele są zadowoleni z „niedostatecznego zajęcia”, wiele gospodarstw domowych kupuje drugie nieruchomości, a starsze pokolenie nie zwalnia kapitału, pozostawiając własność pod koniec życia. Rynek oczyszcza się dzięki wyższym cenom domów, które uniemożliwiają osobom we wczesnym wieku dorosłym, które mają największe ryzyko kosztów mieszkaniowych, stanie się właścicielami.1 Sugeruje to, że rynek staje się mniej skuteczny w przydzielaniu mieszkań na podstawie potrzeb.

Zwrot z inwestycji

Obudowa jest również najważniejszym aktywem, który posiadamy. Gospodarstwa domowe mają więcej bogactwa zainwestowanego w mieszkania niż jakiekolwiek inne aktywa, w tym emerytury. W 2014 r. Wartość mieszkań gospodarstw domowych i instytucji niekomercyjnych wynosiła 4,43 tony (dane ONS). To 58 procent całego majątku netto Wielkiej Brytanii. Rysunek 1 pokazuje dane ONS dotyczące mieszkań sektora prywatnego i majątku finansowego netto jako udział dochodu do dyspozycji. Wzrost bogactwa mieszkaniowego odzwierciedla wyższą okupację właściciela i ceny domów. Według Savills, właściciele nieruchomości z kredytami hipotecznymi mają teraz więcej kapitału na rynku mieszkaniowym niż właściciele nieruchomości z hipotekami.

Inwestują nie tylko brytyjskie gospodarstwa domowe. W świecie, w którym bezpieczne aktywa o dodatniej rentowności są rzadkie, brytyjska nieruchomość jest popularna wśród zagranicznych inwestorów. Popularny indeks „buy-to-let” w sektorze prywatnym sugeruje, że roczne zyski brutto przekraczają 10 procent od początku 2014 r.3 Nieruchomości brytyjskie mają wszystkie istotne atrybuty bezpiecznego majątku, takie jak pełna dokumentacja własności i sądów, które przestrzegają praw własności . Według Property Week roczna kwota inwestycji zagranicznych wzrosła z około 6 mld funtów rocznie dekadę temu do 32 mld funtów w 2014 roku.

Rzeczywiście, mieszkania w Wielkiej Brytanii są zdrowym zakładem od dziesięcioleci. W ciągu ostatnich dwudziestu lat cena przeciętnego domu wzrosła o 7,3 procent rocznie, wyższa niż 6,3 procent całkowitego zwrotu (reinwestowane dywidendy) w indeksie giełdowym FTSE100. Jednak przy założeniu bardzo skromnej rentowności po potrąceniu amortyzacji i napraw na poziomie 2% zwrot z mieszkań jest znacznie wyższy niż innych aktywów i znacznie mniej zmienności.

Różnica jest jeszcze większa, gdy weźmie się pod uwagę zwrot podatku. Właściciele domów płacą podatek lokalny i opłatę skarbową, gdy się przemieszczają (1 procent przeciętnego domu), które są niewielkie w stosunku do ogólnych kosztów mieszkania. Bogactwo mieszkań jest również chronione przed testowaniem środków, co staje się szczególnie ważne w obliczu niepewnych kosztów opieki zdrowotnej w późnym okresie życia i coraz bardziej chronionych przed podatkiem od spadków. Dla porównania, właściciele aktywów finansowych płacą dochody i podatki od zysków kapitałowych. W związku z tym stopa zwrotu z lokat po opodatkowaniu i skorygowana o ryzyko znacznie przekraczała inne opcje inwestycyjne.
Sprawiedliwość międzypokoleniowa

Istnieje zaskakująco mało, jeśli w ogóle, wiarygodnych dowodów ekonomicznych, że okupacja właściciela prowadzi do lepszych wyników ekonomicznych, takich jak lepsza edukacja, zdrowie, mniej problemów społecznych, by wymienić tylko kilka.4 Właściciele mieszkań prawdopodobnie będą zamożniejsi i będą mieli lepsze wyniki, ale nie ma dowodów na to, że jest to spowodowane posiadaniem mieszkania. Dowody na to, że własność ogranicza mobilność pracowników, również nie są zbyt rozstrzygające.

Własność może niekorzystnie wpłynąć na innych obywateli poprzez sprawiedliwość międzypokoleniową. 50-procentowy wzrost cen domów w ciągu ostatniej dekady przynosi korzyści obecnym właścicielom kosztem tych, którzy chcą zostać właścicielami. Młodsze pokolenie, być może po prostu nie na tyle dorosłe, by posiadać w 2004 r., Musi teraz zaoszczędzić o 50 procent więcej, czyli 93 000 funtów, od dochodu po opodatkowaniu, tylko po to, by pozwolić sobie na przeciętny brytyjski dom. Wyjaśnia to rozbieżne trendy dotyczące okupacji właściciela odnotowane wcześniej.

Istnieją podobieństwa między długiem publicznym a cenami domów. Ciężar obsługi i spłacania długu publicznego oraz płacenia więcej za mieszkania spada na wszystkich w przyszłych pokoleniach. Nawet ci, którzy wynajmują, nie są zwolnieni; ceny domów i czynsze poruszają się mniej więcej razem. Istnieje jednak wyraźny kontrast w dążeniu do spłaty długu publicznego, ale wspierają popyt na mieszkania i ceny domów. W ciągu ostatniej dekady wzrost długu publicznego wyniósł 1 bln funtów, a wzrost wartości mieszkań wyniósł 1,3 bln funtów.

Drugi sposób, w jaki szybko rosnące ceny domów mogą nałożyć koszty na innych, to niestabilność gospodarcza i finansowa. Prostym podejściem do wyceny własności domu jest koszt kapitału użytkownika. Zwiększa to koszt pożyczek, głównie opłatę odsetkową, plus koszty zużycia na utrzymanie i minus oczekiwany wzrost lub spadek ceny. Jeśli koszt użytkownika jest niższy niż koszt wynajmu, ma to sens. Gdy ceny domów mają silnie wzrosnąć, koszty użytkowania mogą spaść do zera lub nawet ujemnie.

Według MFW cykle mieszkaniowe w Wielkiej Brytanii mają największą amplitudę w krajach OECD.5 Ma to znaczenie, ponieważ zagregowany popyt jest silnie skorelowany z cyklami cenowymi. Niedawny blog Bank of England omówił korelację między cenami domów a utratą miejsc pracy.6 Bank sugeruje również powiązanie między zadłużeniem gospodarstw domowych a wrażliwością wydatków7. Istnieją spory co do przyczyny, ale nie ma wątpliwości co do korelacji. Jeśli od gospodarstw domowych wymaga się większych kredytów hipotecznych, może to jeszcze bardziej zwiększyć amplitudę cykli gospodarczych. Konsekwencje dla stabilności finansowej i gospodarczej są podstawą historii boomu i załamania w Wielkiej Brytanii.

Kolejnym powodem do obaw o rosnące ceny domów są konsekwencje dla długoterminowego dochodu. Feldstein (1982), wykorzystując model wzrostu o różnej produktywności dla zasobów mieszkaniowych i kapitałów przedsiębiorstw, pokazuje, że wydatki na mieszkania mogą być spójne z wolniejszą produktywnością i niższymi długoterminowymi dochodami.8 Jeśli inwestuje się większą część oszczędności nieruchomości, mniej może być dostępne, aby wspierać bardziej produktywny kapitał kraju. Mniejsze inwestycje w długim okresie skutkują zmniejszeniem potencjału podaży i dochodów.

Jedną z opcji jest pożyczenie z zagranicy, aby zainwestować w nasz kapitał. Ale zagraniczne pożyczki muszą być obsługiwane, co może ostatecznie zmniejszyć nasze dochody. Zakładając, że nie zaciągamy pożyczek z zagranicy, nasza krajowa stopa oszczędności w ubiegłym roku na poziomie 12,5% i wskaźnik kapitału do produkcji 2,2 oraz stopa amortyzacji 4% oznaczają długoterminowy wzrost dochodów o 1,7%. Rosnące ceny domów mogą wyprzeć produktywne inwestycje.

Planowanie i dostawa

W dłuższej perspektywie wyraźnie potrzebujemy większej podaży mieszkań, ponieważ tworzenie gospodarstw domowych przekracza nową podaż. Jednak tak długo, jak rząd decyduje się nie budować domów komunalnych, podaż zależy głównie od wyborów podejmowanych przez przedstawicieli sektora prywatnego, którzy reagują na własne zachęty. Cały wysiłek kolejnych rządów zmierzający do zwiększenia podaży doprowadził do rozczarowania.